房產交易金額大、程式多，一旦資訊不對稱或合同約定不清，容易引發糾紛房產。近日，徐州市邳州市消費者權益保護委員會成功調解一起因房屋買賣合同解約而產生的違約金爭議。
圖源 視覺中國
【案情簡介】
房產買賣起風波
違約金爭議引發消費投訴
2025年11月11日，花女士的配偶周先生透過徐州某房產中介，與購房人簽訂《買賣定金合同》，約定將夫妻共有的一套住宅以108萬元出售，購房人當日支付5萬元定金和1萬元中介服務費，周先生支付1萬元物業交割金，中介均開具收據房產。花女士得知後，不同意該售價，要求撤銷合同，經與購買人協商，由花女士退還購房人定金及中介費共6萬元，購房人同意解約。花女士與中介商定支付5000元違約金。但在花女士向購房人支付完6萬元後要求中介退還1.5萬元時，中介僅同意退5000元，雙方起爭執，報警無果後花女士向邳州市消保委投訴。
消保委介入後，中介稱依合同手寫條款，違約方需承擔總房款2.5%（2.7萬元）作為違約金，扣1.5萬元已屬讓步房產。消保委核查發現多處問題：案涉手寫違約金條款雖有周先生、購房人簽字，但花女士的名字由周先生代簽；合同約定中介費1.08萬元，實收1萬元由買方支付，賣方1萬元為物業交割金，違約金不應與中介費掛鉤；且案涉房產為夫妻共同財產，中介未履行提醒雙方共同簽字的義務，存在過錯。
最終消保委調解確定：中介退還花女士1萬元物業交割金；花女士墊付給購房人的1萬元中介費，本應由中介再退還花女士，現中介扣除6000元作為違約金，剩餘4000元退還花女士房產。
【案例評析】
中介未履行全面告知義務
且格式條款加重消費者責任
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本案中，依據《民法典》第三百零一條、第五百六十二條等規定，夫妻共同財產處分需全體共有人同意，周先生單方簽約，合同對花女士無法律約束力，且買賣雙方已協商一致解約，該行為合法有效房產。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消費者權益保護法》）第二十條、第二十六條等規定，中介作為專業機構，違反未履行共有房產交易的全面告知義務，未揭示交易風險；其手寫的違約金條款屬於格式條款，按總房款2.5%計收違約金遠高於約定中介費，加重了消費者責任，顯失公平，因此該條款的主張未被支援。
【律師提醒】
涉及夫妻共同財產處置時
應共同決定並簽署相關檔案
江蘇聖典(江寧)律師事務所合夥人陳露表示，在房產交易中，消費者應特別關注合同主體、條款內容以及交易流程的合法性房產。根據《民法典》相關規定，涉及夫妻共同財產處置時，應當由夫妻雙方共同作出決定並共同簽署相關檔案，否則合同可能存在效力瑕疵。同時，房產中介作為專業服務機構，在提供居間服務過程中，應當履行必要的提示說明義務，包括核實房屋權屬情況、提醒共有人簽字以及解釋合同條款可能帶來的法律後果。
在實踐中，一些中介合同中可能出現以手寫補充條款形式約定違約責任的情況房產。陳露提醒，若該類條款明顯加重消費者責任或與合同主要約定明顯不相匹配，消費者有權依法提出異議。在處理類似糾紛時，監管機構和調解組織通常會綜合考慮合同約定、交易實際情況以及各方責任，確保違約責任合理、公平。
通訊員 蘇消保
揚子晚報/紫牛新聞記者 路葉
校對 盛媛媛
