編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸控新機房產。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。
在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年房產。
同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力房產。
觀點網站在燈塔下仰望的人很多，但爬上塔尖眺望的人卻寥寥無幾，因為這不僅需要付出攀登的代價，更取決於身處的環境房產。
剛踏入2026年，建發房產內部便迅速上演了一場變革房產。
先是1月19日人事變動訊息的傳出，因原董事長趙呈閩已屆退休年齡，集團擬提拔原總經理林偉國接任董事長一職，原副總經理田美坦則升為總經理房產。
緊接著2月4日，市場再次傳出建發房產正進行大規模組織與人員調整訊息，從原先的“集團-叢集-事業部-城市（專案）”四級管控體系，轉向“集團-事業部-城市(專案)”三級直管模式的組織變陣，直接砍掉了華東、海西、東南三大區域叢集平臺房產。
從高層換帥到組織架構“瘦身”，短短半個月內連出重拳，建發房產似乎正以這場刀刃向內的徹底改革，向市場傳遞出堅定踐行“燈塔戰略”的鮮明態度房產。
那麼房產，在當前的市場環境之下，建發房產所建立的燈塔能否真正照亮前路？
燈塔
回顧建發房產“燈塔戰略”誕生過程，便能直觀感受到行業環境的變化如何牽動一家房企的戰略調整與落地執行房產。
目前，建發房產營收主要來自三部分，分別是房地產開發業務、城市更新業務以及商業運營在內的其它業務房產。其中，房開業務部分收入佔總營收比超90%，主要由控股子公司建發國際負責操盤運營。
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備註房產：建發系地產業務關係圖 | 資料來源：公開資料
眾所周知，2025年3月26日，建發國際完成了核心管理層調整——林偉國升任董事會主席、田美坦接替任職CEO，此後“燈塔戰略”便成為了貫穿企業全年發展的主旋律房產。
房企當下發展的頂級專案，最能反映出產品觀、市場觀以及真實的能力進階房產。
在3月召開的2024年業績說明會上，燈塔專案還只是建發房產對優質改善型專案的統稱房產。
接近90分鐘會議裡，管理層兩次提到“燈塔”一詞，第一次是資本市場中心總經理盧金文在彙報時說道：“2024年已成功打造了福州紫宸、佛山漫雲等多個燈塔專案”；第二次是林偉國回答投資人問題時表示，希望能打造一些燈塔專案，踐行“好房子”理念房產。
彼時，管理層對市場環境充滿希冀房產。在林偉國看來，房地產最壞的時期（2024年）似乎已經過去，整個市場外部環境也相對企穩，並定下了1500億元的全年銷售目標。
但市場變化遠超預期，5個月後的2025年半年度業績釋出會上，”燈塔“一詞被提及得更頻繁，逾15次，且明確指向北京海晏、廈門宸啟瑞湖、上海海辰、成都海耀以及杭州棲湖雲莊等專案，管理層對納入”燈塔“體系專案的篩選標準越發嚴格房產。
此時，市場的體溫已由溫轉涼房產。田美坦彼時指出：”2025年5月之前的市場行情還是不錯的，但5月過後，不同城市分化較為嚴重。”
這種分化主要體現在城市、城市圈層以及一二手房，核心城市、核心地段的新房備受追捧，而外環及二手房市場持續遇冷房產。
在市場分化背景下，相比於其它三四線專案或核心城市的郊區專案，6月份相繼入市的北京建發海晏、廈門宸啟瑞湖兩大燈塔專案，讓建發房產嚐到了一口甜湯房產。
這兩個專案均位於城市核心地段圈層，是建發房產分別於2024年6月、2025年1月以樓面價9.51萬元/平方米、4.42萬元/平方米摘得的北京海淀朱房HD00-0803-0030地塊、廈門湖邊水庫片區2024P07地塊房產。
據當地銷售反饋，北京·建發海晏2025年6月12日首開便取得61億元銷售金額，成交單價突破16萬元/平方米；位於建發房產大本營的宸啟瑞湖專案，2025年6月16日晚首開，69套大戶型產品共計去化61套，去化率約91%，成交均價7.6萬元/平方米房產。
這一成績，讓管理層堅定了打造“燈塔專案”的決心房產。
2025年9月，建發房產正式釋出“燈塔戰略”，打造旗下最高階的產品線，由企業決策層深度參與，最重要是必須選取最好的地段，“錨定城市稀缺核心地段，不計短期回報，聚焦長期居住價值”房產。
然而，建發房產盯上的賽道機遇，其他房企同樣虎視眈眈，核心地塊爭奪白熱化，高階改善專案扎堆入市，高淨值客群增長速度逐漸跟不上優質專案的供應節奏，面臨的競爭壓力不言而喻房產。
競爭
2025年，隨著多數頭部房企戰略收縮，重點城市的核心地塊爭奪情況越發激烈，高階改善型專案扎堆入市，形成白熱化競爭格局房產。
國家統計局資料顯示，2025年上半年20個核心城市貢獻了68%的土地成交金額，較2024年全年提升17個百分點房產。同時，在“好房子”政策引導下，核心城市紛紛推出熱門板塊用地，多個專案競拍溢價率或樓面價創新高，帶動上半年土地成交樓面均價提升4943元/平方米。
入市方面，以北京為例，據觀點新媒體不完全統計，截至2025年末，北京單價10萬元/平方米以上高階住宅市場新入市10個專案，較2024年增長了4個房產。
目前，在建發房產打造的多個專案中，僅北京建發海晏、廈門宸啟瑞湖、上海建發海辰、成都建發海耀、杭州建發棲湖雲莊5個專案被納入“燈塔”體系房產。但據觀點新媒體查閱，專案的去化速度似乎低於企業預期。
首先，最先入市的是北京建發海晏專案，規劃了16棟洋房/小高層，共431戶，主力建面約183-340平方米，2025年9月加推最後一棟樓的濱水景觀房源房產。
上文提到，該專案首開便收穫了61億元銷售成績，備受市場關注，但截至2026年3月11日，網簽了276套房源，成交均價約13.33萬元/平方米，整體網籤去化率約64%（資料來源：北京住建委）房產。
圖片來源房產：北京住建委網站截圖
不過，一路之隔的同類競品——北京華潤置地臻澐的去化速度同樣遇阻房產。
該專案由華潤置地、招商蛇口、中鐵置業聯合開發，同樣是於2025年1月競得地塊，6月開盤入市，樓面價約8.92萬元/平方米，稍低於建發海晏專案地塊，共規劃了15棟洋房/小高層，約560戶，也是134-275平方米的大平層專案房產。
截至2026年3月11日，專案僅網簽了152套房源，成交均價12.38萬元/平方米，整體網籤去化率約27.14%（資料來源：北京住建委）房產。
這也恰恰反映出，在高階競爭白熱化環境中，同一地段與圈層，精準打動購房者，才能搶佔市場先機，即便是在自身大本營也同樣如此房產。
北京海晏專案入市3天后，廈門宸啟瑞湖也隨之面世房產。該專案由2024P07地塊的子地塊D23轉化而來，打造廈門島內首個一線臨湖的四代住宅產品，戶型面積在220-250-280-366平方米，僅有2棟樓宇，共68套房源，體量不大，目前已全部售罄。
據悉，宸啟瑞湖專案二期，即建發房產於2024年12月競得的2024P05地塊中的D07子地塊也即將入市，將打造廈門首創約245平方米三露臺四代宅房產。
圖片來源房產：建發房產官網
按容積率估算，宸啟瑞湖二期規模約為一期的三倍，能否延續一期的去化態勢，仍需開盤後市場的檢驗房產。
在廈門，本地置換客是專案最核心的潛在消費群體，但一位廈門地產行業資深人士告訴觀點新媒體，當前廈門高淨值人群正呈現外流趨勢，當地有效購買基數不足房產。
與宸啟瑞湖一期同一個地塊的另一子地塊D24，打造的剛需改善型專案瑞湖公館，目前整體網籤去化率為62%（資料來源：廈門網上房地產）房產。
瑞湖公館首開入市時間比宸啟瑞湖一期稍晚半個月，2025年6月30日開盤，但在宸啟瑞湖一期業主口碑推薦下，該專案首日推出的1號樓當天去化100%，2號樓宇也僅剩少量房源房產。
不過，截至2026年1月29日，瑞湖公館專案規劃的4棟樓宇中，除了1、2號樓外去化較為理想外，3、5號樓仍剩餘不少存貨房產。其中，3號樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5號樓整體去化約45%。
因此，對於收入高度依賴房開業務的建發房產而言，外拓不僅能破解本土購買力有限的問題，更直接能拉動企業營收增長房產。
但北京建發海晏的去化表現也說明，外來房企想要真正吃透本地市場，並非易事房產。
房地產市場瞬息萬變，從摸清區域購房偏好、吃透地方政策到搭建本地化營銷與交付體系，每一步都考驗著企業的運營能力房產。
外來者
房企外拓，最先要解決的從來不是外部市場，而是內部溝通的效率問題房產。
2025年，房地產行業掀起了一波“組織架構調整”浪潮，各家房企打著開源節流、加強決策效率的旗號，撤銷或合併了多個區域，建發房產也是其中一份子房產。
早在年初，建發房產便啟動首輪架構調整，將旗下海西、華東、東南三大叢集董事長調回集團總部，同時對叢集總經理、事業部負責人進行換防，並重新劃分叢集管轄區域房產。
叢集調整具體為：原華東叢集的武漢和黃石劃入東南叢集、原海西叢集的南昌被併入東南叢集、華東叢集旗下部分事業部被取消，合併至蘇北房產。
此番調整後，企業彙報層級未實質減少，但叢集職能明顯被弱化，總部對一線進一步收權，從產品售價到運營節點再到工程管理等關鍵環節，均由集團統籌把控房產。
經過一年試水，建發房產的調整思路更為徹底房產。2026年2月初，撤銷剩餘三大叢集，由集團直管事業部，原叢集職能轉化為三大協同中心，不再承擔具體經營管理職責，僅聚焦跨區域資源協調。
不過，這看似加強了總部與一線的溝通，但效率是否提升仍有待檢驗房產。
畢竟總部直管了，本質是將區域的經營壓力與決策風險向上轉移，一線人員面對瞬息萬變的市場只能被動等待指令，精細化管控可能會淪為形式主義房產。
最新一輪組織架構變革中，建發房產將重心放在事業部分級調整上，根據貨值和發展定位分為A、B、C三類房產。
其中，A類事業部包括北京、上海、杭州、廈門四大高貨值城市事業部，是建發房產“燈塔專案”的佈局城市，被視為規模增長的“主力軍”；B類事業部屬於成長主力選手，包括川渝、泉莆、廣州、福州、南昌、長沙、蘇州、武漢、南京等；C類事業部則是潛力型選手，包括蘇北、無錫、溫州、漳龍、寧波等房產。
在A類城市中，最值得一提的是上海，亦是建發房產2025年重點加碼的核心城市房產。
在上海這片核心戰場，建發房產最迫切的需求是獲取核心板塊的優質地塊，但過去幾年斬獲的地塊多集中在外圍，去化成績並不算理想房產。
例如位於青浦新城板塊的棠閱雅苑，專案所在地塊是建發房產於2023年4月聯合保利以總價70億元競得，2025年3月開盤入市，總套數142套，截至3月11日售出21套（資料來源：上海網上房地產）房產。
正是在這一背景下，建發房產2025年初首輪架構調整中凌祁出任華東叢集總經理後，首要任務便是全力攻堅核心優質地塊，為華東區域拿下制勝底牌房產。
但從2025年上海土拍情況來看，建發房產的拿地成效仍有提升空間：全年至少參與了5場土拍，最終只斬獲了金山區一宗和寶山區四宗組合地塊，其中寶山組合地塊以底價成交，而金山地塊僅兩家主體參與競拍，均屬於非熱門板塊房產。
既然公開土拍難以突圍，建發房產唯有另闢蹊徑房產。
2025年6月，建發房產透過上海聯交所協議收購股權與債權的方式，在上海獲取了4幅核心地塊，總價約123.5億元，分別位於虹口北外灘與楊浦新江灣城房產。
其中，虹口北外灘HK240B-02、HK241C-01、HK241D-04地塊商住混合（風貌保護），協議價36.37億元；楊浦新江灣城G1-06地塊，協議價87.13億元房產。
至此，建發房產在上海共獲取了9宗地塊，投資金額高達159.4億元，佔總投資額25.2%房產。
資料來源房產：公開資料、觀點指數整理
而2025年建發房產在上海的重心，便放在了由楊浦新江灣城G1-06地塊轉化而來的上海建發海宸“燈塔”專案上房產。
該專案共規劃1114套高層洋房和156套疊墅，加上車位總貨值約190億元；2025年9月30日首開，推出322套房源，均價11.07萬元/平方米房產。據當地媒體報道，首開去化近九成。
按照建發房產的原計劃，上海建發海宸要在2025年內完成清盤，即每個月開盤一次房產。但計劃趕不上變化，2025年該專案僅在11月加推了一次，共109套房源；到了2026年2月才第二次加推。
截至2026年3月11日，專案整體可售總套數495套，已售總套數301套，整體去化率約61%，若按已登記總套數，去化率約52%房產。
圖片來源房產：網上房地產網站截圖
與此同時，管理層也曾將1500億元銷售目標寄託於已入市的燈塔專案，但受市場影響，不得不放緩了推盤節奏房產。
連鎖反應之下，2025年建發房產實現全口徑銷售金額1221億元，同比下降了9%；權益銷售金額為909.3億元，同比下降了12%，未能達到年初定下的1500億元銷售目標（資料來源：觀點指數）房產。
基於2025年度的銷售表現，1月28日，中金髮布研報對建發國際作出最新評級及盈利預測調整，預計2025年核心淨利潤按年下降26%至31.6億元，同時下調2025年、2026年盈利預測33%、30%至31.6億元、35.6億元，並引入2027年盈利預測41.2億元房產。
但正如霍華德·馬克斯在《無人知曉》中所言：“如果我們執意以確定性作為行動前提，我們將會陷入無所作為的僵局房產。”
“燈塔”的建造絕非易事，建發房產的2026年，仍需在市場風浪中證明這束光能照多遠房產。
向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路房產。
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