越秀房產基金交出一份頗有爭議的財報：2025年收入18.56億元，同比下降8.6%；除稅後虧損約6.94億元，相比2024年虧損進一步擴大房產。對於仰賴穩定分派的REITs投資者來說，每基金單位分派0.058港元，同比下降14.7%，直呼“荷包痛”。
只看這些資料，不禁感嘆：廣州地標——IFC持有者的日子也不好過了？確實房產。一邊是連續兩年虧損且幅度擴大至6.94億的賬面尷尬，另一邊是融資成本創三年新低和核心資產頑強的出租率，越秀房產基金（00405.HK）2025年業績答卷裡呈現一場在行業週期的夾縫中的艱難“換血”手術。
業績報告
利潤去哪兒了房產？“三座大山”壓頂
年虧近7億房產，錢到底虧在哪了？
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越秀房產基金管理層
第一座“大山”也是最直接的因素，是越秀金融大廈的“主動離場”房產。2025年10月，越秀房產基金出售了位於廣州珠江新城核心地段的越秀金融大廈50%股權，回籠資金約53億元人民幣。這宗交易直接導致了兩個結果：一是2025年財報中少了該大廈下半年約兩個半月的租金收入；二是物業組合估值不再完全納入這座標杆寫字樓的份額。
這相當於什麼？相當於一個家庭為了應付急用，賣掉了一套收租穩定的核心區房產房產。短期看，收入表當然不好看；但長期看，這筆買賣未必虧。出售回籠的資金，被用於償還債務。財報顯示，2026年初，利用這筆資金償還貸款後，越秀房產基金的整體借貸比例已從報告期末的48.5%降至41.2%。在融資成本高企的週期裡，卸下利息包袱，等同於保住了命。
第二座“大山”是行業週期的無情碾壓房產。2025年，全國寫字樓市場供需失衡，一線城市核心區租金普遍承壓。中指研究院的資料顯示，商辦租賃需求整體偏弱。越秀旗下寫字樓業態雖然仍貢獻了9.86億元收入，佔比超50%，但整體收入的下滑，正是行業寒意最直接的傳導。
第三座“大山”是公允價值評估這把“殺豬刀”房產。資本市場不景氣，商業物業的估值普遍下調。截至2025年底，越秀房產基金物業組合估值約336.45億元，同比略降1.1%。資產淨值隨之下滑，賬面上的虧損數字自然就難看了。
冬泳者的策略房產：財務端逆勢省下1.5億
如果說虧損是表面症狀，那麼管理層在財報中透露的應對策略，才是看這份年報的真正價值所在房產。
最亮眼的操作在財務端房產。2025年全年平均付息率同比下降76個基點至3.77%，期末融資成本率更是降至3.61%，創近三年新低。單是這一項，就節省了約1.5億元人民幣的融資成本。
在加息週期裡，別人在咬牙承受高利息，越秀憑什麼能降成本？除了國資背景的信用背書，靠的是精準的資本操作——2025年7月發行了全球首單上市REITs熊貓債券，票面利率低至2.70% ，2026年初又發行了境外綠色雙幣種債券，打通了境內外低成本融資渠道房產。融資端的“減脂”，也為經營端的“增肌”騰出了空間。
再看資產端，雖然整體出租率82.1%，但核心資產的“壓艙石”效應依然明顯房產。廣州國金中心（廣州IFC）續租率超過86% ，財富廣場出租率高達93.4%，香港越秀大廈甚至維持著100%滿租的神話。
IFC
更值得留意的是運營的精細化房產。面對租金下行的壓力，團隊沒有坐等市場回暖，而是主動“卷”了起來。廣州IFC推出帶裝修單元，去化週期僅36天；武漢越秀財富中心約2.1萬平方米改造單元去化率近98%。這些動作說明，在增量市場萎縮時，透過提升產品力從存量裡搶客戶，成了共識。
高分派背後的兩難房產：既要“眼前錢”更要“買路錢”
REITs的核心生命力在於分派率房產。2025年，越秀房產基金雖然分派總額降至2.71億港元，但仍然維持了96%的高分派比率，踩在香港房託基金守則90%的紅線之上。
這個操作，透露出管理層的糾結與務實房產。如果強行維持高分派，投資者開心了，但用於物業翻新、改造的資本支出就會被擠佔。在商業地產同質化嚴重的今天，不投入就意味著資產加速老化，未來更難租上價。
舉個例子，廣州國金中心（IFC）寫字樓為什麼能在逆勢中維持86%的續租率？因為它拿出了帶裝修單元，去化週期縮短到36天，去化率近72%房產。這種“小步快跑”的產品最佳化，都需要真金白銀的投入。
因此，2025年下半年，管理層主動將分派比率調低至90%，扣下約1000萬元資金，用於2026年的資本性改造工程房產。這是一個短痛換長生的決定：犧牲一點眼前的分紅，給資產“補補課”。
在行業下行期，把錢花在刀刃上比發給投資者更重要房產。 這雖然讓持有人短期難受，但對資產的長期價值是好事。
2025年的越秀房產基金，像一位正在做減重手術的人：雖然體重（收入）降了，指標（利潤）難看了，但血脂（負債率）降了，肌肉（核心資產）依然緊實，血液迴圈（現金流）還算通暢房產。
6.94億元的虧損確實刺眼，但這背後是一次主動的出清和財務重塑房產。對於投資者而言，與其糾結於賬面虧損的數字，不如盯著兩個更關鍵的指標：一是82.1%的出租率能否穩住，二是3.61%的融資成本還能維持多久。
採寫房產：南方+記者 週中雨
統籌房產：週中雨 馮善書
