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摘要租賃：
企業動態租賃：
· 杭州市本級規模最大的“收存轉保”專案——杭州安居寧巢Ning+峰閣店正式落地租賃。
· 城璟租住聯合投資機構收購北京順義商改租資產，北京成為其開拓全國市場的第二站租賃。
· 保租房REITs首發與擴募穩步推進，匯添富上海地產租賃住房REIT計劃擴募租賃。
政策動向租賃：
· 西安釋出《保障性租賃住房專案退出管理操作指引》，明確保租房退出條件及程式租賃。
· 成都允許自有存量房源“帶租納保”租賃。
· 多地最佳化人才安居政策，成都、南京、東莞、荊門等地施行租房補貼、青年驛站等政策租賃。
市場執行：2026年1月，住房租賃市場延續淡季氛圍，50城住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環比下跌0.45%，同比下跌3.67%；西安、北京等地租金跌幅較大租賃。
重要關注點：上海在盤活存量資產最佳化保租房供給賽道，已邁入新階段租賃。1月22日，上海首次啟動“公保簡併”試點，多個原公租房專案將統一按照保租房政策實施供應管理。2月初，上海正式開啟了收購二手住房用於保租房的探索，首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐彙區。
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企業格局
1.規模排行
從開業規模榜來看，據中指研究院統計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量為142.5萬間，與2025年末基本持平租賃。具體來看，少數民營長租企業在部分城市集中關停了一些長租公寓專案，其開業規模量有所下降；地方國企系長租企業開業規模仍保持穩中有增態勢，在TOP30中的規模佔比提升至24%。
從管理規模榜來看，據中指研究院統計，2026年1月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量為202.7萬間，較2025年末減少0.6萬間租賃。各類長租企業管理規模榜資料變化與開業規模榜類似，杭州安居集團的寧巢公寓新晉上榜。
2.企業動態
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2.1建設運營
1月，地方國企積極推動保租房或人才公寓等租賃住房專案建設及開業運營工作，如寧波鄞州區姜山保租房專案、貴陽產控花溪專案、天津軌道交通集團佟樓TOD保租房東側專案等透過竣工驗收，承寓·和光熙悅社羣、上海嘉定雨宸公寓、“中環桃樂居”保租房社羣等專案先後入市租賃。杭州安居寧巢Ning+峰閣店也正式落地，這是目前 杭州市本級規模最大的“收存轉保”專案，可提供1232套房源。
表租賃：2026年1月地方國企系長租企業建設運營動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
1月，招商伊敦、魔方、泊寓、自如等市場化機構運營的多層次專案先後入市，包括天津濱海壹棠、武漢雅詩閣保利濱江等服務式公寓，上海誼品鏵寓（上海新江灣城店）、成都青羊區自如寓（光華雲境店）等政企合作的保租房專案，及杭州沁賢裡·泊寓、烏鎮壹間公寓·桃源裡等人才公寓租賃。
表租賃：2026年1月市場化長租運營商建設運營動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.2業務拓展
1月，住房租賃企業業務拓展“輕重並舉”，泊寓、世茂服務分別簽約昆明邦盛廣場、上海大眾汽車公寓專案，提供管理服務租賃。城璟租住聯合投資機構正式完成對北京順義臨空經濟區商改租資產的收購，這是城璟租住集團以重資產模式收穫的第三個專案，也是其全國化戰略落地的第二站，專案共12棟獨立樓宇，規劃提供近2600間房源。
表租賃：2026年1月住房租賃企業業務拓展動態
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
2.3融資動向
1月，公募REITs方面首發， 中航北京昌保租賃住房REIT獲深交所受理，鄭州城發安居公募REITs專案公示基金管理人與專項計劃管理人中選候選人；擴募方面， 華潤有巢REIT擴募份額在上交所上市，底層資產為位於上海市閔行區的有巢馬橋保租房專案；匯添富基金上海地產租賃住房REIT計劃擴募，準備購入浦東新區的璟耀和璟博兩專案租賃。
信貸支援方面， 在相關部門的推動下，河南省首筆落地的保障性租賃住房貸款在濮陽落地，許昌首筆保障性住房租賃團體購房貸款成功投放租賃。
表租賃：2026年1月住房租賃市場融資情況
資料來源租賃：中指研究院整理
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政策動向
1.住房租賃市場指導與支援政策
1.1中央層面：進一步完善城市更新政策租賃，打通政策堵點，穩定市場預期
1月20日，自然資源部、住建部聯合釋出《關於進一步支援城市更新行動若干措施的通知》，早在2023年，自然資源部發布了支援城市更新的規劃與土地政策指引，有力支援了地方城市更新實踐，本次政策是對原有政策的進一步深化細化，透過政策鬆綁與流程最佳化為地方釋放政策靈活性租賃。《通知》從六個方面提出具體措施，其中在最佳化過渡期支援政策中，明確符合條件的專案過渡期原則上不超過5年，過渡期滿辦理土地有償使用手續的，新增了租賃方式，有利於減輕一次性投入成本。
2025年以來，城市更新的戰略地位明顯提升，相關配套政策持續完善，助力形成城市更新“新模式”，也為各地推動城市更新提供更多指引，預計2026年將有更多政策實質性落地，從金融政策、用地政策等方面繼續給予支援，住房租賃行業也將在此過程中迎來發展機會租賃。
表租賃：自然資源部&住建部《關於進一步支援城市更新行動若干措施的通知》主要內容
資料來源租賃：中指研究院綜合整理
1.2地方層面：規範管理與多渠道最佳化供給並舉租賃，對青年人才的安居支援進一步深化
政策培育方面，成都市政府常委會議提出，暢通閒置商業用房改建為保租房工作路徑，多渠道增加保障性住房供給租賃。 上海釋出三年行動計劃促進租賃等行業發展，從允許存量商務樓宇相容租賃住房（含人才公寓）等功能、為青年人才提供租住支援、強化資金支援等多維度發力。 北京在政府工作報告中強調要增加“一張床、一間房、一套房”產品供應。
規範管理方面，西安發文明確了保租房專案退出的方式及工作程式等，退出專案不得繼續享受保租房的一應政策優惠，強制退出專案需對已享受的保租房稅收優惠按規定追繳租賃。 成都出臺保租房運營管理辦法，明確保租房配租、費用、監管等管理細則，允許“帶租納保”。 杭州、鄭州強化對住房租賃企業的分類管理，分別釋出了企業“白名單”與違規企業名單，督促企業規範經營。月末， 西安釋出政策規範保租房整租事項，允許保租房專案向用人單位整體出租，並明確申請流程、用人單位稽覈備案、人房匹配等細則。
多渠道籌集方面，海南允許符合條件的閒置安居房專案由政府有關單位回購後用作保租房等用途，河南支援省內各地加快發行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房， 海口公開徵集重點產業園區範圍內新建成未出售的普通商品住房專案用作保租房，要求收購價格能確保保租房經營收入覆蓋融資運營成本租賃。
人才安居支援方面，1月多地政策在此發力，成都出臺人才優先租住保租房、按比例給予租房補貼政策，支援將保租房用作青年驛站；南京、東莞等地為高校畢業生髮放租房補貼，荊門為來荊就業、創業高校畢業生提供1-6個月不等的免費住宿租賃。
公積金支援政策方面，南京進一步擴大提取住房公積金按月直付房租業務範圍，無住房的多子女家庭每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%租賃。
表租賃：2026年1月地方出臺的住房租賃市場指導與支援政策
資料來源租賃：中指研究院整理
2.租賃住房供應
新疆：2025年保障性住房籌集建設年度計劃全部完成開工任務，新增保租房13051套、配售型保障性住房550套，合計1.36萬套租賃。
上海市普陀區：十四五期間累計籌集保租房房源3.2萬套（間），其中新增供應2.4萬套（間），並籌措新時代城市建設者管理者之家床位2949張租賃。
浙江：“十四五”時期，浙江累計建設籌集公租房20.4萬套、保租房123.4萬套（間）、配售型保障性住房1.8萬套租賃。
青海：“十四五”期間累計建設保租房1.1萬套，發放住房租賃補貼2.5萬戶，公積金支援住房消費達708.32億元租賃。
貴陽：已籌建保租房10萬套（間）租賃。
廣州：2026年將籌集建設保障性住房3萬套（戶）租賃。
廣西：“十四五”期間累計建設籌集各類保障性住房和安置房295萬套（間）；2026年，將收購存量商品房1萬套以上用作保障性住房；籌集各類保障性住房2.4萬套以上租賃。
湖南：2026年將繼續加大保障性住房供給力度，計劃全年收購存量商品房200萬平方米以上，用於保障性住房、安置房、宿舍、人才房等租賃。
濟南：2026年濟南計劃籌集保租房3500套（間）租賃。
青島：“十四五”期間建設籌集保租房13.56萬套（間），累計配租公租房6萬餘套，發放租賃補貼3.2萬戶、5.1億元租賃。
重慶：2025年籌集保障性住房3.1萬套租賃。2026年計劃新籌集保租房1.2萬套，打造16個青年公寓。
寧夏：2026年計劃籌集建設保障性住房1500套，同步為3000戶家庭發放租賃補貼租賃。
廣東：“十四五”期間，全省建設籌集各類保障性住房155.39萬套（間），建設籌集保租房134.64萬套（間）租賃。
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市場執行
1.整體租金：1月50城住宅平均租金環比下跌0.45%租賃，同比下跌3.67%
2026年1月，住房租賃市場延續淡季氛圍，重點50城住宅平均租金環比繼續下跌租賃。根據中指50城住宅租賃價格指數，1月，全國50個城市住宅平均租金為34.00元/平方米/月，環比下跌0.45%，跌幅較2025年12月收窄0.15個百分點；同比下跌3.67%，跌幅較2025年12月擴大0.05個百分點。
圖租賃：2021年7月至2026年1月50城住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
2.重點城市租金：50城中49城住宅租金環比下跌租賃，西安、北京等地跌幅較大
2026年1月，住宅平均租金環比上漲的城市個數為1個，與2025年12月持平租賃。具體來看，北海住宅平均租金環比上漲0.79%。
2026年1月，住宅平均租金環比下跌的城市個數為49個，與2025年12月持平租賃。具體來看，西安、北京等15個城市環比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，為0.92%；上海、成都等20個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；深圳、大連等9個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；哈爾濱、惠州等5個城市跌幅在0.1%以內。
圖租賃：2026年1月50個城市住宅平均租金及環比漲跌
資料來源租賃：
市場監測租賃：
重要關注點
上海是我國保租房發展的領頭羊，近期在盤活存量資產作保租房賽道，上海已經進入了新階段租賃。
1月22日，上海首次啟動“公保簡併”試點，多個原公租房專案將統一按照保租房政策實施供應管理租賃。2026年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓等8個專案已率先完成轉換；普陀區旗下19個房源自1月28日起也併入了保租房體系。此次簡併並不影響現有租戶權益，合同期內租金及租期繼續按原協議履行，新租戶則按照保租房標準稽覈准入。准入門檻放寬至在滬合法就業且家庭人均住房面積低於15平方米的群體，不再設戶籍、收入等限制。
2月初，上海啟動收購二手住房用於保障性租賃住房工作租賃。2月2日，上海第一批收購二手住房用於保障性租賃住房專案正式簽約，浦東新區、靜安區、徐彙區率先試點，中國建設銀行為其提供金融支援。
三個試點區域二手房收購的實施主體均為區屬企業租賃。收購房源聚焦小戶型房源，如浦東新區明確優先內環內/2000年以前/70平以下/400萬以內房源，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房，優先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估價開展。資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。
整體來看，上海透過“公保簡併”、“以購代建”等舉措，在有效盤活存量資產的同時，兼顧職住平衡、供需匹配等原則，進一步最佳化保租房供給租賃。上海籌集保租房的思路從新建轉向存量盤活，對穩定整體租金水平也具有積極意義。
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