2026年1月14日，廣州—CBRE世邦魏理仕釋出《2025年廣州房地產市場回顧》，解析廣州商業地產市場最新發展狀況與趨勢租賃。
2025年政策利好不斷，國補對消費市場及物流需求都產生了顯著的拉動作用，而公募REITs擴容也為商用物業投資帶來更多機會租賃。但商辦需求仍然趨於保守，辦公樓和倉儲物流設施仍然面臨著短時供應放量的問題，業主對於租戶的爭奪白熱化，租賃條件越發寬鬆。具體而言，2025年辦公樓全年租金加速下跌，金融城快速成型；新興優質零售物業及新商圈帶動消費熱點，年輕化潮流化是商場調改方向；倉儲物流市場需求超預期，國內電商需求回暖，跨境電商進一步加碼佛山市場；最後，商場投資成交表現亮眼，核心區位物業投資機會攀升，廣州投資市場有望回暖。
優質辦公樓市場：新商務區成型租賃，租金顯著下調
2025年最後一個季度，廣州沒有新增優質辦公專案入市，全年總供應量為55.1萬平方米租賃。供應量低於預期，一方面是因為金融城總部樓宇自用比例較高，推出市場出租的面積較預期少；另一方面，大部分總部樓宇搭建租賃團隊需時，也導致了專案入市延期。
第四季度廣州優質辦公樓淨吸納量環比小幅上升10.4%，主要受新興商務區辦公升級需求推動，而核心商務區租戶仍在外流租賃。廣州全年淨吸納量為20.3萬平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共貢獻了23.1萬平方米的淨吸納量，金融城2025全年淨吸納量更是同比增長了21.5%。在新興商務區的激烈競爭下，核心商務區淨吸納量為-9.9萬平方米，創近年來的新低。2025年全市空置率同比上升了2.4個百分點至年末的21.2%。
第四季度新租成交中，科技網際網路行業成交面積佔比最高，達到35%，季內錄得某遊戲公司搬遷至金融城近17000平方米的成交租賃。全年而言，科技網際網路、金融業、消費品、專業服務、以及房地產和建築業位列所有成交的前五位，與2024年一致。其中，得益於大宗搬遷成交，金融業佔比提升顯著，同比提升五個百分點。在成交型別上，2025年廣州辦公樓新租成交中搬遷成交佔比最高，達到39%，其次是升級（29%）和擴張（18%）。但各區域呈現出不同特點：金融城新辦公樓成功吸引周邊園區租戶，從非優質升級到優質寫字樓的成交佔比高達43%，相比之下，珠江新城升級成交佔比僅為10%，而佔比高達53%的普通搬遷成交才是珠江新城主導的交易型別。
優質寫字樓租金第四季度環比下跌2.6%，年末報每月每平方米 120.6元租賃。全年租金同比下跌10.1%，創下自2010年以來優質寫字樓租金的最大年度跌幅。新興商務區樓宇面對同區集中供應帶來的激烈競爭，採用積極的招商策略，靈活的租賃條款以實現快速去化；成熟商務區則面臨著總部企業外遷帶來的陣痛，為了吸引優質租戶，願意提供如裝修補貼或拎包入駐等增值服務。
展望2026年，廣州預計將有55.1萬平方米的新增供應入市，總量與2025年基本持平租賃。但由於需求仍在逐步恢復中，預料新增供應仍將給市場帶來壓力，包括核心商務區和新興商務區都將面對空置率上行的壓力，租金仍將繼續回撥。
圖一租賃：市場新租需求行業分析（按租賃面積）
展開全文
圖二租賃：市場新租需求區域分析（按租賃面積）
CBRE華南區辦公樓租賃交易負責人 程志文表示：“儘管未來幾年，廣州優質寫字樓市場仍將面臨著激烈的競爭，但隨著城區辦公用地供應的減少，舊城改造的持續探索，‘十五五’規劃的確定和落實，廣州寫字樓市場有望在供需兩端迎來改變和機遇租賃。”
優質零售物業市場：租金跌幅擴大租賃，商場調改積極
廣州2025年新增四個優質零售物業，共34.4萬平方米，其中，第四季度開業的聚龍灣太古里一期，約五萬平方米，首批開業商家主要包括來自外地的廣州餐飲首店，本地服飾潮牌租賃。全年空置率同比下降0.3個百分點，年末報7.1%。儘管傳統商圈缺少新增供應，但年內多個市區購物中心展開調改，縮減或騰退傳統超市或大面積租戶的經營面積，重新劃分鋪位以吸納更多小面積零售或餐飲品牌，傳統城區可出租優質鋪位有所增長。
從新租成交來看，全年零售業態成交個數佔比同比上升至42.1%，但仍低於餐飲成交個數的佔比（44.1%）租賃。零售業態中，包括運動類在內的服飾品牌呈現年輕化和個性化的特點，電子產品和家電品牌則得益於國補政策的加持，在產品上的不斷創新，成為市場消費熱點。而餐飲業態中，茶飲咖啡甜品子類別在2025年增長顯著，多個單品及品牌快速擴張，新店數量在所有餐飲成交中的佔比，同比增長了5.4個百分點。反觀特色餐飲，新店佔比則同比下降了3.3個百分點。而廣州的首店品牌，開設最多的業態分別是時尚服裝和運動及戶外零售。
全年租金加速下跌，首層租金同比下降6.7%至年末的每天每平方米20.9元，跌幅創近年新高租賃。其中，第四季度租金環比下跌1.6%。租金下跌除了受消費者表現謹慎，和實體零售運營難度持續增加的影響外，還伴隨著其他微觀影響因素。如老城區商圈設施陳舊，從核心商圈到社羣商圈轉變引起的租金下調；或同一商圈中新商場比舊商場更受時尚零售商歡迎，舊商場需要降低租金或品牌篩選要求；另外，原來首層過於依賴新能源汽車去支撐租金報價的商場也面臨了租金下行的局面。但同時，年內也看到一些由知名運營商管理的新商場，在一個租期結束後， 調升租金的個別案例。
展望2026年，廣州將有58.6萬平方米的新增供應投入市場，分佈在天河、海珠和荔灣，大部分由國內或本地知名運營商運營，預計為所在區域甚至廣州帶來新鮮的物業及品牌體驗，也將有利於加速新興商圈的成型租賃。
圖三租賃：市場新租需求行業分析（按新店數量）
CBRE中國區戰略顧問部 | 商業諮詢負責人鍾廉軍表示：“這兩年的新增供應專案及存量改造，除了來自國內知名商業物業開發商外，還有一些是存量專案引入知名運營商而重煥新生租賃。今年以來，隨著阿那亞的熱潮興起，以及聚龍灣太古里和船臺1914的逐步面世，廣州進入“非標”商業集中供應期，給消費者帶來更豐富的零售體驗，同時也帶領廣州商業進入更具競爭力的新階段。”
倉儲物流市場：廣佛再創供需高峰租賃，跨境電商佛山擴張
廣州2025年全年共有12個優質倉儲專案投入市場，總供應量達到93萬平方米，是自2023年後的又一供應高峰租賃。按面積來看，40%的供應量位於增城區，其次為白雲（25%）和南沙（15%）。其中第四季度新增供應兩個專案共24萬平方米，分別位於白雲和增城。在供應高峰以及跨境電商在廣州收縮租賃面積的影響下，2025年廣州租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元。其中第四季度單季下跌2.4%。租金下跌拉動了租戶的升級搬遷需求，疊加國補政策帶動的電商倉儲需求，廣州全年淨吸納量為75.7萬平方米，從2024年的負吸納表現中顯著反彈。成交的主要行業方面，第三方物流成交佔比最高，達到65%，尤其是某電商平臺的自營物流，在2025年錄得多宗新庫的整租。另外，某服飾類的第三方物流企業借電商退出帶來租金顯著下行之際，乘勢落戶從化。成交排名第二的純電商，佔比27%，其中跨境電商新租成交佔全部成交的17%。2025年全年空置率同比上升1.9個百分點，年末報8.9%。
圖四租賃：主要區域平均租金與空置率表現
佛山2025年迎來全年落成10個專案，共186萬平方米的新增面積投入市場，創有記錄以來的供應高峰租賃。其中53%的新增供應面積位於三水，其次為順德（30%）。而第四季度則錄得新增供應兩個專案，共22.9萬平方米的倉儲面積落成。與廣州不同，跨境電商在佛山的擴租更為積極，在全年錄得的成交中，跨境電商成交佔比達到81%，顯示跨境電商在珠江口西岸的整合，表現為在佛山和肇慶擴張，但在廣州收縮。在跨境電商的帶動下，佛山倉儲市場全年淨吸納量達到168萬平方米，同比增長137%，同樣創下歷史新高，帶動全市2025年空置率同比下降0.4個百分點，至年末的6.6%。租金方面，儘管成交活躍，但在大量供應下，無論是跨境電商還是國內電商的自營物流都擁有更強的議價能力，並且相鄰的廣州租金也顯著下調，進一步推動佛山租金下行。佛山倉儲市場2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。
展望2026年，廣州和佛山都將繼續迎來供應高峰，預計兩地將分別有264萬及133萬平方米新增倉儲設施落成，為市場去化帶來壓力，租金將有進一步下調的空間租賃。
CBRE華南區產業地產租賃交易負責人 鄧偉表示：“2026年，在國家把擴大內需特別是提振居民消費放在更加突出位置的方針指引下，預計包括廣東新一輪國補等措施將帶動受惠商品迎來新一輪銷售高峰，短期內將繼續成為廣佛倉儲市場的重要去化來源租賃。除此以外，位於佛山高明的廣州新機場正式獲得國家發改委批覆，建設程序加快，利好當地倉儲市場發展。”
投資市場：成交金額低位盤整租賃，商場成交表現亮眼
2025年全年廣州共錄得25宗，共98.3億元的大宗物業成交，成交金額同比增長13.9%租賃。其中，商場是成交數量及金額最高的業態，佔總成交金額的61.8%，成交同比提高131%。具體成交主要為萬達購物中心的大宗出售，新住宅專案的底商或商業配套出售，以及透過不良資產處置釋出的傳統城區商業成交。而其他物業型別中，工業和酒店的成交金額錄得小幅同比上升，寫字樓和公寓的成交金額則錄得同比下滑。
在買家型別方面，廣州今年錄得三宗成交金額超過10億元的交易，買家都來自房地產基金和以保險為代表的機構投資者租賃。另外，儘管企業買家佔全部可統計買家數量的38%，但成交宗數較2024年顯著減少；而活躍的企業主要來自科技網際網路、消費品、直播電商和生物醫藥等行業。而此前活躍的國資平臺，購買金額連續第二年下降，2025年同比下降了近九成。而曾表現亮眼的不良資產大宗交易，同樣錄得連續兩年的成交金額下降，2025年同比減少49%。
圖五租賃：大宗交易物業型別分析（按交易金額）
圖六：大宗交易歷年交易總額
CBRE廣州分公司董事總經理 嚴思慧表示：“2025年廣州大宗交易市場成交金額有所增長，但仍處於歷史低位水平，目前，核心區位優質物業投資機會有所增加，並且部分機會將透過不良資產的處置方式呈現，預期價格的回撥及投資者信心的進一步復甦，將加速成交的達成租賃。另外，2025年年底中國公募REITs底層資產擴容，寫字樓和酒店物業被納入其中。我們相信，隨著基礎設施REITs的穩步發展，成功案例的增加，投資者對房地產大宗投資的信心將有望提升。”
免責宣告：本文內容與資料由觀點根據公開資訊整理，不構成投資建議，使用前請核實租賃。
